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マンションや戸建てなどの家を購入するには、まとまった資金が必要ですよね。
そのため、住宅ローンを組んで購入するのが一般的ですが、住宅ローンを利用すると、利息や融資手数料といった費用が発生します。
そこで本記事では、私が今住宅購入を検討している中で、一括購入または繰上返済するタイミングなど、家計の収支バランスも含めた返済困難にならないことを前提に、調査した内容についてご紹介させていただきます。
記事を読み終えると、住宅購入のの考え方が変わるかもしれません。誰でも検討できることですので、ぜひご参考にしてみて下さいね。
この記事でわかる解決できる悩み！！
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住宅ローンは一括購入は良くない？
目次
「もし、まとまった資金があるなら、現金で一括購入した方がお得なのでは？」と考える人もいるかもしれません。
マイホームを購入するためには、何年もかけて計画的に購入資金を積み立てていると思います。
積み立てた資金を一括購入や一部でも頭金として支払えば借入額を少なくすることができ、住宅ローンを借りると発生する利息額も抑えることは可能です。
そこで、頭金や一括購入すべきか、またはフルローンで借り入れした方がいいのか考えてみましたが。。。
それは、今後の借り入れ金利がどのように変動するかわからない点と家族構想によって優先的にお金をどう使うか人それぞれの価値があるからです。
現金一括購入のメリットや注意点を解説します。まずはメリット・デメリットを並べながら、考えていきましょう。
『一括で家を購入するメリット』
家を一括で購入することで得られる一番のメリットは、住宅ローンの金利負担がない点ですね。
返済している間は利息を支払い続けるため、期間が長いほどトータルでの返済額が膨みます。
最長で35年もの住宅ローンを組んだ場合、支払う金利の総額は相当な金額になりますよね。
たとえば、4,000万円の住宅ローンを金利0.7%、35年ローンで組んだ場合、35年間で支払う利息の総額は約500万円になります。
現金で購入した場合はこの利息は不要となり、住宅購入にあたって支払う総額はこの分を抑えることができるのです。
- 一括購入をしてしまえば、住宅ローンを組む必要がない＝金利として支払うお金がない
- ローンの金利だけでなく、保証会社に支払う保険料や団体信用生命保険料なども不要
- 審査を省けるので、家の購入をよりスムーズ
支払いを済ませておけば、不安のない生活を送ることにもつながり精神が安定しますね。
つまり、病気やケガで働けずに収入が減ってしまった場合を考えると、『結果的に支払えずに悩む必要ない。』メリットがあります。
一括購入のデメリット
一方、家を一括で購入すると、必然的に住宅ローンを組まないことになります。
ローンを組まないことは、利息が発生しないので、素晴らしいことなんですが、『住宅ローン控除』といった税金の優遇措置が受けられません。
『住宅ローン控除』
年末ローン残高の1%が所得税や住民税から控除され、控除の上限は年間40万円（中古20万円）となりますので、国からの税金が優遇されているわけです。
現在では、1%未満の低金利で借りている場合、支払う利息より控除される税金の方が多いため、多く貰えることになります。
そして、所得税で消化しきれない場合でも住民税からも控除することができます。
期間は、限定的で10年となり、返済期間10年以上の住宅ローンを組むことが適用条件となりますので、これを活用するべき節税対応ですよね。
住宅ローン控除（10年間〜13年間）21年11月まで
現在、住宅ローン控除は10年から13年間（2019年10月～2021年12月の購入分は13年間）という一時的な期間が長くなっているのは、消費税増額の影響です。
マイホームの購入には消費税がかかります。2019年10月に消費税が8％から10％へ上がったことがきっかけで、2％の差ですが金額が大きな買い物であれば大きいですね。コロナ禍で延長され『2022年12月31日』までの入居が対象となってします。
この期間内に購入したマイホームへ入居することと同時に、新築の注文住宅は2021年9月末までに、分譲住宅や中古住宅は2021年11月までに契約していることが条件です。
（以下うちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除）
- 毎年末の住宅ローンの残高×1%
- 建物の取得価格（上限4,000万円）×2%÷3
2022年に住宅ローン控除が改正される見通し
実は前術にて『住宅ローン控除額』について借入残高の1％についてお伝え致しましたが、2022年から方針が変わってしまうのです。
2022年（令和4年）に住宅ローン減税の控除額が「年末時点の借入残高の1%」と「年間支払利息」のうち、低い金額になるといわれています。
年末時点の借入残高が2,500万円、年間の支払利息が12万円の場合
年末残高の1%は25万円ですので、控除額は低いほうである12万円となってしまいます。
住宅ローン減税が改正される原因といわれているのは、住宅ローン金利の低下がここ数年長いことが要因となっているからです。
一括購入のデメリット②
また、収入額や貯金額を考慮せずに家を一括で購入してしまうと、手元の現金が減るリスクもありますね。
生活防衛資金を確保した上で、一括購入は検討する必要があるのです。
- 現金で一括購入をすると税務署から連絡がくることもあるようです。
- 理由は贈与の有無を確認です。親から住宅購入の資金援助を受ける場合には、贈与税の優遇制度がありますのでチェックしてみてください。
- また、住宅ローンを利用しない場合は「すまい給付金」を受けられません。
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住宅ローン減税と繰上返済、どちらを優先させた方がいいですか?
次に疑問となるのが、ローンを組んだケースで繰上返済で返済期間を縮めたいと考えたり、できるだけ毎月の負担を減らすことを考えます。
前術もお伝えした通り、住宅ローン減税は期間中に行うと控除額も減ってしまいます。やはり、繰上返済を行う時期は、控除期間の終了以降がいいのでしょうか。答えとしては、
- 繰上返済を実施した方が有利か否かは、金利どうななるか次第
- 無理な繰上返済は避け、原資はあくまで余裕資金
実際にどちらを優先させるかは金融機関等に相談しながら、その時の環境次第だということです。
現在、住宅ローンの金利は歴史的に見ても低い
状況次第、期間と金利の確認が必要がポイントとなります。
- 今現役の方は退職年齢65歳、年金の受け取り開始も65歳
- つまり住宅ローンは65歳までに返済を終えるのが基本
- 特に使う予定のない預金があれば「期間短縮」して返し終える
固定金利はもちろん、変動金利でも、より金利の低いローンへの「借り換え」で（借り換え手数料を払っても）総返済額を減らすというやり方です。
手元に資金を残せる
頭金を多く支払うことで住宅ローンの借入額は下げられますが、短期的に見ると貯金が少なくなり、生活が苦しくなるおそれがあります。
一方、頭金なしで住宅ローンを組めば手元に資金が残るので、住宅購入後に何らかの事情により所得が減少したとしても、一定期間の生活費を確保できます。
住宅ローンの場合、毎月の返済を延滞しない限り、手元の残りの資金の使い道は自由です。
しかし、一括返済すれば、返済に充てた資金は戻ってこないため、予定外の出費があった場合、他から借金することにもなりかねません。
住宅ローンは他のローンよりも金利が優遇されている場合が多いので、他のローンはできるだけ避けるべし。
- カードローン
- 教育ローンなど
住宅ローンより多くの利息を支払うことになってしまうからです。
- 返済期間中に死亡・病気の状態になった場合、ローンが返済されますので手元に資金が残る
- 一括返済で同じ状況になった場合、手元の資金がない、または少ないため、生活に困る状態になる
住宅ローンでなければ、団体信用生命保険（団信）には加入できません。
投資にも積極的に検討も必要
余裕資金を一括返済に充てない考え方で、住宅ローンの金利より高い利回りで投資で運用できれば、利益が多くなるという考えもあります。普通預金は利息がほとんどつかないので、手元に保管しているだけ。
つまり、つみたてNISAやiDeCoで投資の経験を積むべきと考えます。ここ数年徐々に浸透されているようですが、まだ友人でも手をつけていない方がほとんどおでしたね。
- iDeCoは節税メリット
- 住宅ローンの低金利下では、有効な選択肢
- 運用次第では損失を抱えることもあるため、慎重に判断する必要
- 住宅ローン返済中だけど、毎月一定額の貯金はできる
すぐは使う予定のない100万円以上のお金が普通預金に入っている。こんなとき、住宅ローン、繰上返済、投資はどのように考えたらいいでしょう。
住宅ローンの繰上返済と投資はこう考えよう
- 生活防衛資金は多めに持っておくのが安全
- 投資も検討。資産形成する上でインフレに備えると同時にデフレ対策も
- 資産が「円預金」のみだと、インフレや円安で資産の価値が目減り
- つまり、投資資産で持ち、毎月の貯金の一部を投資信託などで運用する
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頭金0円でローンはどうなの？
頭金0円でローンを組むということは、必然的に返済額が多くなってしまうということ。
毎月の支払額も増えてしまうため、貯金が十分にある方や、安定した収入が長期にわたって確約されていない限り、リスクの伴うローンの組み方ということになります。
ただし、借りられるお金＝返せるお金ではありません。
「手取り年収の20％程度」が安心して借りる目安とされてますね。
将来家族が増えるなど支出が増えてもちゃんと返済できるのか、検討が必要ですし、自分にとって最適な住宅ローンはどれか、銀行の窓口で相談に乗ってもらえます。
一方、住宅ローン審査に通らない人は頭金ありです。持病がある方など通常のローン審査に通らないケースもあるかと思いますので。
賃貸と購入についてもどちらが得か誰も答えを持っていない
賃貸のまま行くか。購入のまま行くか。どちらが得か誰も答えはありません。投資のお話をしましたが、必ずしも確約なものではありません。
- 20年後に人口の動向や立地の問題などで、住まいの価格が半値以下
- 投資運用できれば、結果的に手元に残る富は賃貸で過ごしたほうが多くなるケース
- 変動金利で借りて金利が上がれば費用負担が増える
- 賃貸を選んで頭金を運用した場合は、運用益がアップする可能性
- 住宅ローンを返済した後は、支出が少なくなるので賃貸より安心
- 今後空き家が増える可能性が高く、リーズナブルな家賃が増える
このように、購入も賃貸も、結果が異なる可能性があります。
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一言（纏め）
いかがででしたでしょうか。
本記事を読んでいただくと、一括購入する場合、メリットもあればデメリットもあります。
返済する方法は、自分たちのライフプランに合った返済方法を選択してみて下さい。
誰でも選択する権利を持ってます。
住宅購入にあたって認識・対応するべき纏め
- 金利情勢や発生する出来事をすべて予測し、返済方法がお得か断定することは困難により、情報をチェック
- 一括返済によるメリットは大きい。ただし、今後の生活費に不確定要素が強い場合、手元資金を確保な認識
- 収支予定をつけることオススメ。十分に収入と支出をエクセル表で纏め。年間の貯蓄を把握すること
- 手取り収入の15〜20％を貯め続けたら、住宅資金を準備
- 教育資金は、大学入学までに一人あたり300〜500万円を貯める
- つみたてNISAの月1万円分を、教育資金にあてる
- 老後資金のためには、iDeCo積み立て
